【初心者必見】不動産投資ローンと住宅ローンの金利・審査の違いとは？低金利で借りるコツ3選

不動産投資ローンを組む際には必ず金利がかかってきます。銀行によって金利は違い、どのくらいの金利がかかるのか分からないと思っている人もいるでしょう。ローンを組んだら長期間で返済をしていくので、少しでも金利が低く、毎月の支払いを抑えたいものです。この記事では不動産投資ローンの金利種類や金融機関別の金利について解説していきます。

1. 不動産投資ローンの金利相場と住宅ローンとの決定的な違い

不動産投資ローンと住宅ローンは銀行から融資を受けるので、同じだと思っている人もいますが、実際は違います。住宅用のローンは自宅の購入やリフォーム費用になります。投資目的で住宅ローンを組むことができません。では不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何でしょうか。不動産投資ローンは大家としての事業になるので、事業の信頼性が必要となります。経済的信用が借主個人にあるかどうか重要視されるので、住宅ローンよりも審査基準が厳しくなります。

2. どっちを選ぶ？不動産投資ローンの「変動金利」と「固定金利」

不動産投資ローンには金利が２種類あり変動金利と固定金利になります。この金利の違いは何でしょうか。

変動金利

変動金利でローンを組んだ場合、経済状況により金利が上下します。金融機関は年に2回金利の見直しをしますが返済額は5年に1度見直されるようになっており、その期間中に金利が変更されても支払い額は変わりません。また125％ルールという決まりがあり、金利見直し後の返済額が見直し前の返済額の1.25倍を超えないようになっているため、急激な金利高騰により支払い金額が上がり過ぎないように調整されているのです。一般的には固定金利よりも変動金利のほうが、金利が低く設定されているのも特徴の一つです。毎月の支払い金額を少しでも抑えたい人におすすめです。最近は、低金利が続いている為、変動金利を選ぶ人が多いです。

固定金利

固定金利でローンを組んだ場合は、金利の変動がなく、融資を受けた時点の金利が返済期間中変わりません。銀行や商品によっては始めの数年間は固定金利で、その後変動金利に切り替わるものもあります。固定金利は返済額が変わらないので、安定した返済計画を立てられます。金利上昇によって支払い額が増えるのを避けたい人におすすめです。ただし、固定金利は変動金利よりも高く設定されているので注意が必要です。金利が低くなっても高い金利のまま支払うことになります。

3. 銀行はどこを見る？不動産投資ローンの主な審査基準

不動産投資ローンは住宅ローンを受ける場合よりも審査基準が厳しいです。銀行は借入主の経済状況や信用力などの属性をもとに審査します。審査対象としては主に以下のような事項を見られています。

• 勤務先
• 勤続年数
• 収入
• 年齢
• 家族構成
• 金融資産
• CIC(個人信用情報)

勤務先や勤続年数は安定した収入を得ているのかなどの確認になります。また、毎月の収入と月々の返済額の割合がどのくらいになるのかという返済比率も見られます。収入に対して、家賃が高すぎていたり、借入をしている場合には返済額の割合が高すぎる場合に審査が通るのは難しいでしょう。年齢に関しては、返済期間が長期になる場合もあるので、完済時年齢が何歳になっているかがポイントです。金融機関にもよりますが、79歳か84歳まで不動産投資用のローンが組めるようになっている事が多いです。その為、高齢の場合は短い期間で返済が必要になるので返済比率の問題で審査では厳しく見られる場合があります。家族構成については独身の方のほうがローンは通りやすく、世帯人数や子どもの年齢によって今後必要になる資金も異なってくるため判断基準の1つとされています。CIC（指定信用情報機関）はクレジットカードや各種ローンなどの契約情報を管理しています。金融機関によりますが、クレジットカードの履歴に滞納が多い場合は、審査結果に響いたり、好条件での借入は難しくなります。

4. 【金融機関別】不動産投資ローンの金利比較と特徴まとめ

不動産投資ローンは様々な金融機関が取り扱っており、金融機関によっても上限や金利は異なります。ではそれぞれの銀行でどういう人に向いているのでしょうか。

メガバンク、都市銀行：金利1％前後だが審査難易度は最高峰

メガバンク・都市銀行とは一般的に、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行です。これらの銀行の金利はおおむね約1％前後となり地方銀行などに比べて低めです。また、有利な点として、どの銀行も支店数が多く全国各地にあり、遠隔地にある不動産でも購入できる場合がありま

す。ただし、審査基準が厳しいです。十分な自己資金や上場企業勤務や収入などが問われます。また、購入物件が築浅や駅近などの条件も確認され、事業性として確実か求められます。

地方銀行：1％半ば〜4％半ばと幅広く、柔軟な対応が可能

地方銀行は銀行によって、エリアによって金利が変わってきます。また、不動産投資に力を入れている銀行もあれば、そうではない銀行もあります。金利相場として約1％半ば～4％半ばです。借入金額や条件も様々なので、銀行に行って直接話を聞いてみるのもよいでしょう。銀行によって、本店のある都道府県かその県境に住んでいるか、同エリア内に購入物件があるかなどの条件もあります。

信用金庫、信用組合：地域密着型で、エリア内物件に強い

信用金庫・信用組合の金利相場は約2％半ばです。金利は地方銀行と大差はさほどないですが、融資を受けられるエリアが限定される場合があります。不動産投資に力をいれている西武信用金庫で融資を受ける場合は、東京とその近県の埼玉県、神奈川県で物件を購入する必要があります。

日本政策金融公庫：固定金利で女性・高齢者の起業を支援

日本政策金融公庫は財務省所管の金融機関です。金利は固定で約1％～2％です。借入可能金額の上限は4,800万円と他銀行より低めで、返済期間も最長10年ですが、女性や高齢者への優遇措置として上限額が最大7,200万円まで上がり、返済期間も15年に延長することが可能です。ただし、投資目的ではなく、あくまで不動産事業のため融資が必要という点が重要になります。

ノンバンク：審査スピードが早く、築古物件にも対応可能

ノンバンクとは銀行のように預金業務を行わず投資用不動産を扱う会社が提携している金融機関です。銀行に比べ金利は高く、約1.5％～3％です。審査基準は銀行にもよりますが、不動産会社が提携している関係で比較的甘めにみてもらえる傾向にあり、審査スピードも早い傾向にあります。耐用年数が過ぎたアパートや建ぺい率が超過している物件でも融資対象となる場合があり、取り扱いできる幅が銀行に比べ広いのが特徴です。

5. 好条件を引き出す！不動産投資ローンを低金利で借りる3つのコツ

• 審査基準の属性を上げる

ローンの審査では、収入や勤務先、勤続年数などを確認しています。申込者に関する情報(年収や勤続年数、借入額)のことを属性と呼び、審査基準の属性を上げておくと、低金利でローンを組める可能性が高いです。融資審査をする前に既存の借入については、繰り上げ返済や一括返済をする事で与信枠を上げる事ができます。また、転職や昇進により年収が上がれば与信枠が増えるのでよりよい条件で借入を起すことが可能になるケースもあります。転職による年収アップの場合には勤続年数が短くなる事で審査に影響する場合もあるので、借入予定の銀行の審査基準を確認するようにしましょう。

• 融資に強い不動産会社を選ぶ

多くの不動産会社は金融機関と提携していますが、投資用物件の販売実績が高く、取引金融機関が多いところを選ぶとよいでしょう。様々な金融機関の中からどこから融資を受けたほうがよいのか教えてくれます。

• 収益の高い物件を選ぶ

物件の立地の良さや耐久年数が長いほど、低金利で融資を受けれる可能性があります。例えば、駅近でスーパーが近く生活利便性が良いところであれば、入居率も高く収益を得ることができるでしょう。金融機関としては、借入者がローンの返済が滞りにくいと考えられ、ローンの金利を低く設定する可能性が高いです。

まとめ：自分に最適なローンを選び、安定した不動産経営を

不動産投資ローンの金利には固定金利と変動金利の2種類があります。変動金利の場合、経済状況によって金利は上下しますが、金利が低く設定されている為最近はこちらを利用される人が多い傾向にあります。金利が低い間に返済が終われば、支払う金利を安く抑えることができるでしょう。一方固定金利は融資を受けた時点の金利が返済期間中変わらない為安定した返済計画を立てられます。自分にあった金利、銀行を選定する事で出来るだけ好条件で借入できるようにしましょう。