不動産投資で節税できる仕組みとは？所得税・住民税・相続税の節税対策を徹底解説

不動産投資は不労所得として家賃収入を得ることができ、さらに節税効果もあると聞いたことがある人もいるでしょう。収入によって納める税金が少しでも安くなると嬉しいものです。ではなぜ不動産投資が節税になるのでしょうか。今回は不動産投資が節税になる理由について解説していきます。

1. 不動産投資で節税できる3つの税金

不動産投資によって節税が期待できるのは、主に以下の3つの税金です。

• 所得税：毎年の給与所得などから差し引かれます。
• 住民税：所得額に応じて翌年の納税額が決まります。
• 相続税：資産を次世代へ引き継ぐ際にかかる税金です。

それぞれなぜ節税につながるのか解説していきます。

2. 所得税・住民税が節税になる理由

所得税・住民税は給与所得額によって金額が変わってきますが、収入が多い分支払う税金も多くなります。では、不動産投資で得た所得はどのようになるのでしょうか。不動産投資による所得は不動産所得とされ以下のように計算されます。

　不動産所得＝総収入金額－必要経費

不動産所得は本業などで収入を得ている給与所得などと合算して計算することができるので、不動産投資で赤字になれば、所得税、住民税の節税につながります。

例えば、給与の課税所得が600万円で不動産所得が100万円の場合

　600万円＋100万円＝700万円

700万円が課税所得となり、所得税、住民税が計算されます。

給与の課税所得が600万円で不動産所得が100万円の赤字となった場合

　600万円－100万円＝500万円

500万円が課税所得となり、所得税、住民税が計算されます。

不動産所得が赤字の場合は、給与の課税所得から引くことができます。結果、課税所得が低くなり、納める所得税・住民税が低くなります。ただし、不動産投資をして赤字になったら意味がないと思う方もいますが、不動産投資には減価償却費といった、実際には出て行かないお金を経費として計上することもできます。減価償却費とは高額で何年も使うものを全額で費用計上せず、何年（耐用年数）かによって分けられる制度です。減価償却費は建物価格のみで計算されます。土地は経年により価値が減っていくものではないからです。

例えば、建物価格が5,000万円の新築マンションを購入した場合、耐久年数は47年となります。償却率はRC造の場合0.022になるので減価償却費は以下のように計算されます。

　5,000万円×0.022＝110万円

毎年経費として110万円計上できます。

では給与の課税所得が600万円で不動産所得が100万円の赤字、減価償却費110万円の場合

　600万円－100万円－110万円＝390万円

390万円が課税所得となります。

実際に費用として出ていないお金を、経費として計上することができるので節税につながります。

3. 不動産投資で経費としてあげられるもの

不動産取得は総収入金額より経費を引くことで計算できますが、実際に経費で計上できるものは何があるのでしょうか。

• 管理費、修繕費
• ローンの支払い利息
• 管理会社への委託料
• 減価償却費
• 火災・地震保険料
• 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税など
• 不動産会社との打合せ費用
• 不動産の情報収集をするための書籍代など

初年度は不動産取得税や登録免許税などかかる費用が多い分、経費として計上できるものが多くなります。

4. 相続税が節税になる理由

現金や預貯金の相続税は時価により算定されますが、投資用不動産は現金などの相続に比べて評価額を下げることができるので節税につながります。

実際に課税評価額を算出してみます。

5,000万円（建物価格3,500万円、土地価格1,500万円）の課税評価額を計算すると以下のようになります。

　建物の評価額　3,500万円×60％×70％＝1,470万円

　土地の評価額　1,500×80％×80％×50％＝480万円

　建物土地の評価額　1,470万円＋480万円＝1950万円[1] 

• 建物の評価額

建物の評価額は固定資産税評価額がそのまま用いられます。一般的には建築費用の50～60％が評価額になります。さらにその建物を賃借している場合は70％下げることができます。

• 土地の評価額

土地の評価額は路線価方式で評価された場合、時価価格の約80％となります。賃借している場合は80％下げることができ、さらに小規模宅地の特例を使用すれば50％下げることが可能となります。

この事例ですと課税評価額が3,000万円以下なので、相続税はかかりません。では、5,000万円の現金を相続する場合はどのようになるでしょう。

5,000万円の現金を1人で相続する場合

5,000万円-（3,000万円＋600万円×1人）＝1,400万円

相続税額＝1,400万円×15％（相続税率）-50万円＝160万円

160万円の相続税がかかり、5,000万円の不動産を相続する方が課税金額を減らすことができます。このように、現金5,000万円を相続した場合だと1,400万円かかりますが、評価額が5,000万円の不動産を相続した場合だと相続税は160万円にまで抑えられるのです。

5. まとめ

不動産投資は節税の効果があります。ただし、節税目的のためだけに不動産投資を始めるのは控えておいたほうがよいでしょう。なぜなら、不動産投資をする以上様々なリスクがあるからです。例えば空室が続いたり、想像していた以上の費用がかかれば資産が減ることになり、不動産投資を続けるのは難しく節税どころではなくなってしまいます。また、相続税対策の必要がない人や、不動産投資の収支が赤字でない人は節税額も少ないです。不動産投資をしながら資産を増やし、そのおまけで節税ができると考えておいたほうがよいでしょう。

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