不動産投資の利回りとは？計算方法と地域別の相場・注意点を徹底解説

不動産投資を検討する際、最も重要視される指標の一つが「利回り」です。 初めて不動産投資を行う方の中には、「利回りが何を表しているのか？」「相場はどのくらいなのか？」と疑問を持つ方も多いでしょう。 本記事では、不動産投資の利回りの基礎知識から計算方法、地域別の相場、高利回り物件の落とし穴まで分かりやすく解説します。

1. 不動産投資の利回りとは？

利回りとは、「投資した金額に対して、1年間でどのくらいの収益（利益）が得られるか」を割合（％）で示した数値です。一般的に、この数値が高いほど投資効率が良いと判断されます。

しかし、不動産投資においては「利回りが高ければ成功」というわけではありません。利回りの仕組みを正しく理解していないと、購入後に「思っていたより収益が出ない」という事態に陥るリスクがあります。

2. 知っておくべき2種類の利回り

不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。

① 表面利回り（グロス利回り）

物件の購入金額に対する、年間の家賃収入の割合です。不動産ポータルサイトやチラシに掲載されている数値は、一般的にこの「表面利回り」を指します。管理費や税金などの諸経費が含まれていないため、あくまで目安となります。

② 実質利回り（ネット利回り）

年間の家賃収入から、管理費・修繕積立金・固定資産税などの諸経費を差し引いて算出する利回りです。実際にかかる費用を加味するため、より現実に近い収益性を把握するための重要な指標となります。

3. 利回りの計算方法を実例で解説

具体的な数値を用いて、それぞれの計算方法を確認してみましょう。

・表面利回りの計算方法は以下のようになります。

例えば、不動産価格が3,000万円で年間の家賃収入が300万円の場合

　300万円÷3,000万円×100＝10％

表面利回りは10％になります。

・実質利回りの計算方法は以下のようになります。

例えば、不動産価格が3,000万円で年間の家賃収入が300万円、年間支出が100万円の場合

　（300万円－100万円）÷3,000万円×100＝6.66

同じ物件でも、実質利回りは表面利回りよりも低くなります。投資判断の際は、必ず実質利回りを算出しましょう。

4. 【2022年最新】地域別の平均利回り相場（東京・地方）

不動産の利回りは、立地条件によって大きく異なります。日本不動産研究所の調査データを参考に、東京と地方の相場を比較します。

東京（首都圏）の利回り平均

東京は物件価格が高いため、利回りは低めに出る傾向があります。

住宅の種類	エリア	区	期待利回り	取引利回り
ワンルーム	城南地区	目黒区・世田谷区	4.0％	3.7％
	城東地区	墨田区・江東区	4.1％	3.9％
ファミリー向け	城南地区	目黒区・世田谷区	4.1％	3.8％
	城東地区	墨田区・江東区	4.3％	4.0％

期待利回りとは、不動産投資家が期待した利回りになり、取引利回りとは実際に取引をした利回りを指します。平均利回りは約3.9％前後になっていることが分かります。

※出典：日本不動産研究所「第46回不動産投資家調査（2022年4月現在）」

※期待利回り：投資家が期待する利回り ／ 取引利回り：実際の取引価格に基づく利回り

地方都市の利回り平均（期待利回り）

地方都市は物件価格が抑えられるため、東京よりも高い利回りが期待できます。地方における賃貸住宅1棟の期待利回りは以下の通りです。

地区	ワンルーム	ファミリー向け
札幌	5.3％	5.4％
仙台	5.3％	5.4％
さいたま	4.9％	5.0％
千葉	5.0％	5.0％
横浜	4.5％	4.7％
名古屋	4.8％	4.9％
京都	4.9％	5.0％
大阪	4.5％	4.7％
神戸	5.0％	5.0％
広島	5.5％	5.5％
福岡	4.8％	5.0％

東京に比べ、地方の方が利回りが高いです。ただし、上記は取引利回りではなく、期待利回りになります。取引利回りは期待利回りよりも低くなっていることにより、地方の取引利回りも上記の表より低くなります。それでも約5％前後が平均になるでしょう。地方の方が利回りが高い要因としては、物件価格が都内と比べ安いからです。ただ、利回りが高いだけでは不動産投資が成功するというわけではないので注意が必要です。

5. 高利回り物件に潜むリスクと注意点

利回りが高い物件は、年間収益に対して物件価格が低いということです。年間収益が高いのは嬉しいですが、ここで注意していただきたいのは、物件価格が低いということです。物件価格が低いには低いなりの理由があります。例えば以下のような点が挙げられます。

• 周辺環境（コンビニ、スーパーが近くにない）が整っていない
• 交通アクセスが不便
• 直近で大規模修繕が行われる
• 人口が減少している
• 築年数が古い
• 間取りが使いにくく、設備が古い

条件が良くない場合、購入後に入居者が決まらず、家賃収入を得ることができません。利回りは家賃収入があってこそ計算できるものです。決して利回りが高い物件を選べばよいというわけではないので、注意が必要です。

6. まとめ：利回りだけで物件を選ばないことが成功の鍵

不動産投資の基本は、表面利回りだけで判断せず、諸経費を含めた「実質利回り」で収益性をシミュレーションすることです。

不動産投資の利回りは、表面利回りと実質利回りの2種類があります。不動産のチラシや広告に掲載されているのは表面利回りです。実際には年間かかる費用があるため、実質利回りで計算をした方が、厳密な収益を知ることができます。ここで注意しておきたい点は、物件選びをする際に利回りだけで購入をしないことが重要になります。利回りが高い物件は、それだけ何か理由があるはずです。立地や周辺環境、周辺調査も行い物件選びをするとよいでしょう。