医師の不動産投資｜開業医が「信用力」で退職金を作る鉄板ロードマップ

「自分にもしものことがあったら、家族やクリニックはどうなるのか…」 ふとした瞬間に、そんな不安が頭をよぎることはありませんか？

高収入の代名詞とも言われる開業医ですが、実は勤務医時代に比べて社会保障は薄く、退職金もありません。院長自身の労働力に依存するクリニック経営は、高収益である反面、常に「収入が途絶えるリスク」と隣り合わせです。

この記事では、そんな開業医の先生が抱える将来不安を解消する「最強の一手」について解説します。それは、医師だからこそ持つ圧倒的な「信用力」を活かした不動産投資です。

なぜ多くの成功している院長が不動産を買うのか。節税の仕組みから、忙しい診療と両立させるコツ、そして失敗しないための注意点まで。資産を守り、増やし、心の平穏を手に入れるための戦略を、包み隠さずお伝えします。

1. 高収入だが保障は薄い？開業医が抱える「資産の悩み」

「開業医は高収入で安泰だ」 世間ではそう思われがちですが、実際はその逆で、将来に対する漠然とした不安を抱えている先生が少なくありません。

なぜなら、勤務医時代には当たり前にあった「手厚い保障」が、独立と同時になくなってしまうからです。厚生年金や退職金制度がなくなり、もし病気や怪我で働けなくなっても、会社員のような有給休暇や休業補償は原則としてありません。

「もし自分が倒れたら、クリニックの経営はどうなるのか」

「現役を引退した後、今の生活水準を維持できるだけの蓄えはあるのか」

こうした切実な悩みを解決する手段として、多くの開業医が注目しているのが「不動産投資」です。

医師という職業が持つ「高い信用力」と「資金力」を活かし、本業以外の安定した収入源（資産所得）を作る。これこそが、公的保障の穴を埋め、先生とご家族の未来を守る有効な一手となります。

2. 勤務医との収入差と不安定さの理解：開業医ならではのリスク

収入の性質と変動リスク。「自分が倒れたら終わり」の現実

開業医の収入は、勤務医が受け取る「給与」とは性質が大きく異なります。あくまで事業から得られる「事業収益」であり、その大部分は院長自身の労働力に依存する「労働集約型ビジネス」です。

院長が診療を続けられるうちは高い収益が見込めますが、万が一病気や事故で休診することになれば、医業収益は即座にストップしてしまいます。

恐ろしいのは、収入が止まっても支出は止まらないことです。家賃、リース料、そしてスタッフへの給与など、毎月の固定費は発生し続けます。

勤務医であれば傷病手当金などで守られますが、開業医にはそうしたセーフティーネットが薄いのが現実です。「自分が倒れたら終わり」というプレッシャーは、年齢を重ねるごとに重くのしかかってきます。

退職金ゼロ・年金減少を補う「第二の収入源」の必要性

将来の「出口」についても、勤務医と開業医では大きな差があります。 長く勤めた勤務医であれば、定年時には1,000万円から2,000万円規模の退職金が見込めます。また、厚生年金からの年金受給額も比較的安定しており心配いりません。

一方、開業医には誰かから支払われる退職金は一円もなく、公的年金も国民年金（基礎年金）のみとなるため、受給額は大幅に減ってしまいます。つまり、現役時代に稼いだお金の中から、自分で退職金代わりの資産を作り出さなければならないのです。

そこで重要になるのが、不動産投資による家賃収入です。これを「私的年金」として設計することで、公的年金の不足分を補うことができます。現役中にローンを払い終えれば、引退後も毎月安定した現金が入ってくる仕組みを作ることが可能です。

診療報酬改定や患者減に備える経営リスクの分散

クリニック経営は、外部環境の変化にも影響を受けやすい側面があります。 国の政策による診療報酬のマイナス改定や、近隣への競合クリニックの開院、地域の人口減少などにより、患者数が減ってしまうリスクは常に隣り合わせです。

医業一本に収入を頼っていると、こうした本業の揺らぎがそのまま生活の不安に直結してしまいます。だからこそ、医業とは異なる動きをする「第二の収入源」を持つことが重要です。

不動産賃貸業は、医療業界の動向とは直接関係しません。たとえ診療報酬が下がった年でも、所有するマンションからの家賃収入が変わらず入ってくるならば、経営全体のキャッシュフローは安定します。

「医業」と「不動産」という二つの柱を持つことは、経営のリスク分散として非常に理にかなっています。

3. 開業医だからこそ持つ「資金力」と「信用力」を活かした投資戦略

勤務医とは違う「資金の自由度」と金融機関からの高評価

資産形成において、開業医は圧倒的に有利なポジションにいます。それは「資金の自由度」と「社会的信用の高さ」です。

経営が安定している開業医であれば、事業資金とは別に、ある程度まとまった余剰資金（キャッシュフロー）を動かすことが可能で、一般の会社員や投資家では難しい好条件での融資が可能になります。

たとえば、金利1%以下の低金利での借入や、頭金をほとんど入れない「フルローン」での融資が通るケースも珍しくありません。

少ない自己資金で数千万円から数億円規模の物件を購入し、大きな資産を運用する「レバレッジ（てこの原理）効果」を最大限に発揮できるのは、医師ならではの特権と言えます。

潤沢なキャッシュフローを「実物資産」へ換えインフレに備える

毎月のクリニック経営で生まれる利益を、そのまま銀行預金として眠らせておくのは得策ではありません。なぜなら、現金はインフレ（物価上昇）に弱いからです。「モノ」の値段が上がれば、相対的にお金の価値は目減りしてしまいます。

そこで、毎月の余剰資金を不動産という「実物資産」に換えておく戦略が有効です。不動産は「モノ」であるため、物価が上がれば不動産価格や家賃も連動して上がる傾向があります。つまり、インフレに強い資産です。

毎月の利益の一部を不動産ローンの返済に充てることは、「資産への積み立て」として言い換えられるのです。現金を不動産という形に変えておくことで、将来の経済変動にも強い資産基盤を築けます。

4. 所得税・相続税を圧縮する「節税」と「資産形成」の仕組み

減価償却費と損益通算による所得税・住民税の圧縮

開業医の先生方を悩ませるのが、累進課税による重い税負担です。所得税と住民税をあわせると、最高で55%もの税金がかかります。「働いても半分以上税金で持っていかれる」と感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資は、この税負担を合法的に圧縮する手段としても有効です。「減価償却費」と「損益通算」という仕組みが考え方の軸となります。

建物や設備の購入費用は、数年に分けて経費（減価償却費）として計上することが可能です。実際には現金の支出がないにもかかわらず、帳簿上は経費が発生し、不動産所得を「赤字」にすることができます。

この不動産所得の赤字を、黒字である医業所得や給与所得から差し引くことを「損益通算」と呼びます。これにより、全体の課税所得が減り、確定申告によって払いすぎた税金が還付されたり、翌年の住民税が安くなったりします。所得が高い先生ほど、この節税効果は大きくなるため無視できない金額です。

現金よりも評価額を下げる「相続税対策」

資産形成が進むにつれて課題となるのが、次世代への資産承継、つまり相続税の問題です。 現金のまま1億円を相続しようとすると、その評価額は額面通りの1億円となり、多額の相続税がかかります。しかし、この1億円を不動産に変えておくと、評価額を大幅に下げることができるのです。

土地は「路線価」で評価され、時価の約8割程度になります。建物は「固定資産税評価額」で評価され、時価の約7割程度になります。さらに、その物件を第三者に賃貸することで「貸家建付地」などの評価減が適用され、最終的な相続税評価額は現金の半分以下になるケースも珍しくありません。

資産価値（時価）は維持しつつ、税務上の評価額だけを圧縮できる不動産は、資産規模の大きい開業医にとって必須の相続対策と言えます。

【応用編】資産管理法人の活用で税率コントロール

個人の所得が非常に高い場合や、将来的に大規模な資産形成を目指す場合は、個人名義ではなく「資産管理法人（MS法人など）」を設立して物件を購入する方法も有効です。

個人の最高税率が55%であるのに対し、法人税の実効税率は約23%〜34%程度に抑えられています。不動産から得られる収益を法人にプールすることで、税負担を軽くしながら再投資の資金を貯めることができます。

また、配偶者や子供を法人の役員にし、役員報酬を支払うことで所得を分散させることも可能です。これにより世帯全体の手取り収入を増やしつつ、将来の相続を見据えた資産移転をスムーズに進めることができます。

5. 忙しい診療と両立できる仕組みと将来の変化への対応

管理は「一般管理の委託」で診療時間を奪わない

「不動産投資に興味はあるが、診療が忙しすぎて管理する時間がない」

そう躊躇される先生は少なくありません。

しかし現実には、賃貸経営の管理業務を自分だけで完結させる家主は少数派です。国土交通省のアンケートでは、賃貸住宅の管理方法として「すべて自主管理」は約19%にとどまり、約82%は「すべて委託」または「一部委託」という結果でした。

忙しい本業と両立するうえで「管理を外部に出す」のは、すでに一般的な選択肢になっています。

ただし重要なのは、「完全委託＝放置でOK」ではない点です。国交省調査では、受託管理業者とのトラブルとして、以下の回答が挙げられています（複数回答）。

• 賃料・敷金等の入金が遅い／入金されない（あわせて約22%）

• 報告がない・期待した対応がなされない・協議なしの修繕費請求・不明な控除など、運用の不透明さに関する項目（あわせて約26%）

先生が守るべきポイントはシンプルで、「投資判断」＋「任せ先の設計（契約と運用ルール）」です。ここさえ押さえれば、運用開始後は、月次レポート確認と、重要判断のタイミングだけ関与する形に寄せられます。

参考：「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」｜国土交通省

忙しい医師が、管理会社選定で失敗しないチェック項目（9つ）

上記の国交省調査で多いトラブル（入金遅延／報告不足／期待とズレ／協議なし修繕／不明な控除）を踏まえると、管理会社選びは「評判」より契約と運用ルールの確認が大切です。面談時は次の9項目を、そのまま質問リストとして使ってください。

1．送金ルールが契約で固定されているか

　「締め日／送金日／遅延時の扱い」を明記。入金遅延トラブルの予防線になります。

2．月次レポートの中身と頻度が具体的か

　空室・滞納・修繕・クレームの状況が、数字と事実で追える形式か。

　「報告がない」を潰す設計。

3．どこまでが基本料金で、どこからが追加が明確か

　期待した対応が得られない原因は、業務範囲の認識のズレです。

　例外対応と追加費用条件を先に確定。

4．修繕の決裁ルール（事前承認ライン）があるか

　「◯円以上は事前承認」「見積は何社」「緊急時の例外」まで決める。

　協議なし修繕を防ぎます。

5．控除項目の透明性（明細・領収書・根拠提示）が徹底されるか

　何の費用かわからない控除を防ぐため、明細の粒度と証憑の出し方を確認。

6．クレーム一次対応の初動時間・夜間休日などの約束事があるか

　忙しい先生ほど「誰が・何分以内に・どこまで対応するか」が重要です。

7．募集力の説明が感覚ではなく手順で語れるか

　募集開始のタイミング、写真・募集図面の改善、賃料改定提案の基準など、

　再現性のある運用かを確認。

8．解約・引継ぎ条件がフェアか（違約金・書類返還・鍵・敷金精算中の扱い）

　任せ替えが難しい契約は、長期的に不利になり得ます。

9．（可能なら）国交省の登録情報で実在性・体制を確認できるか

　賃貸住宅管理業者は国交省の検索システムで確認できます。

　最低限の土台チェックとして有効です。

将来の医院運営（売却・事業承継）や診療方針の変化にも対応

不動産という「医業以外の資産」を持つことは、将来の選択肢を広げることにもつながります。

たとえば、後継者不在で第三者承継（M&A）を検討する局面、体力やライフステージの変化で診療時間を短縮する局面など、医業収入が変動するタイミングはいつか訪れます。

そのとき、管理が仕組み化された賃貸資産があれば、医業とは別のキャッシュフロー源として、意思決定の余裕を作りやすくなります（もちろん、ローン返済や空室・修繕などの前提条件はあります）。

「いつどう動くか」を医院都合で決めやすくなることは、引退のタイミングや承継条件の交渉でも、心理的な強みとなるでしょう。

そして何より、診療方針の変更や家庭事情など、予期せぬ変化があっても、医業一本足から資産を分散した状態に移行しておくことが、リスク管理として機能します。管理を外部化しつつ、定点観測だけを続けられる設計にしておけば、忙しさに飲まれず、資産形成を継続しやすくなります。

6. 失敗しないために：開業医が陥りやすい「金銭」と「信用」の罠

不動産投資には、メリットの裏側に「落とし穴」も存在します。ここでは、金銭的な損失を招く失敗と、医師としての社会的信用を損なうリスク、それぞれの回避策について解説します。

【金銭リスク】「節税目的」の赤字物件と本業融資への悪影響

まず注意すべきは、物件選びの基準です。「節税」はあくまで副次的なメリットであり、主目的にしてはいけません。 

「税金が戻ってくるから、毎月の収支が赤字でも問題ない」という営業トークには要注意です。減価償却期間が終われば節税効果は消えますが、ローンの返済はその後も続きます。

本来稼ぐ力（収益性）がない物件を買ってしまうと、将来的にただの「お荷物」になりかねません。あくまで「賃貸経営」として、しっかりと利益が出る物件を選ぶことが大原則です。

また、融資のバランス感覚も重要です。金融機関は、クリニックへの事業融資と個人の不動産融資を合算して審査します。

不動産で借入を増やしすぎた結果、いざクリニックで新しい医療機器を導入したり改装したりする際に、融資が通らなくなっては本末転倒です。 不動産投資の融資はメインバンク以外の金融機関（ノンバンクや他行）を活用するなど、本業の資金調達ルートとは切り離して管理する戦略が必要です。

【風評リスク】患者さんやスタッフに「金儲け」と誤解される怖さ

地域医療において、最も恐ろしいのは「悪い噂」です。 医師に対する世間の目は、尊敬と同時に厳しさも含んでいます。

「医師は聖職者であるべき」という期待値があるため、不動産投資をしている事実が広まると、「あの先生は診療そっちのけで金儲けに走っている」という心ない誤解を受けるリスクがあります。

患者さんの信頼が揺らげば来院数の減少に直結しますし、スタッフへの影響も無視できません。「自分たちの給料は上がらないのに、院長はマンションを買っている」という不満が生まれれば、モチベーションの低下や離職を招く恐れもあります。 

投資は正当な行為ですが、地域社会における「見え方」には細心の注意を払う必要があります。

【対策】プライバシーを守る「エリア選定」と「法人化」

「黙っていればバレない」と思われるかもしれませんが、不動産の所有者情報は、法務局にある「登記簿」を見れば誰でも閲覧可能です。そこには氏名と住所がはっきり記載されています。 

もしクリニックの近所の物件を購入してしまうと、入居者や近隣住民を通じて「あのアパートのオーナーは〇〇先生らしい」という噂が立つ可能性は十分にあります。

こうしたリスクを回避する鉄則は、「生活圏・診療圏と投資エリアを切り離すこと」です。自宅やクリニックの近隣ではなく、たとえば都心や少し離れたターミナル駅周辺の物件を選ぶことで、物理的に情報を遮断できます。

また、前述した「資産管理法人」での購入も有効です。個人名義で購入すると登記簿に院長の氏名が載りますが、法人名義であれば会社名が記載されるだけなので、個人が特定されるリスクは激減します。 

「資産形成は粛々と行い、クリニックでは医療に全力を注ぐ」。このメリハリをつけるためにも、プライバシーを守れるスキーム作りは必須のリスクマネジメントです。

7. 【まとめ】医師としての信用を「未来の安心」に変える

最後にこの記事の重要ポイントを振り返ります。

不動産投資は、単なるお金儲けではありません。先生が長年の診療で築き上げてきた社会的信用を、ご自身とご家族の「将来の安心」という形ある資産に変換する行為です。

「いつかやろう」と先送りにしている間にも、節税のチャンスや時間を味方につけるメリットは失われていきます。 

まずは、ご自身が現在どの程度の融資を受けられるのか、信頼できる専門家に診断してもらうことから始めてみませんか？ その小さな一歩が、数十年後の大きな安心へとつながっています。