投資用マンションが5年後・10年後にいくらで売れるかは、物件やその時点の市場環境によって異なり、一律には予測できません。
また、売却価格が購入価格に近くても、ローン残債や売却費用、税金によっては損失が生じます。
売却を考える際は、「売却後に手元に残るお金」と「購入から売却までの投資全体の損益」を分けて確認する必要があります。
この記事では、売却価格を複数仮定して5年後・10年後を比較し、医師が出口戦略を判断するための確認ポイントを解説します。
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1．5年後・10年後の売却価格は築年数だけでは決まらない
投資用マンションが5年後・10年後にいくらで売れるかについて、すべての物件に当てはまる価格や下落率はありません。マンションの資産価値や実際の売却価格は、立地、周辺の取引相場、家賃収入、建物の状態、買主の需要などによって変わるためです。
また「購入から10年」と「築10年」は異なります。築15年の中古マンションを購入すれば、10年後には築25年です。築年数の違う物件を比べる場合は、この点を揃える必要があります。
新築販売時の価格と、購入後に中古として売却するときの価格にも注意が必要です。購入価格をそのまま将来の売却価格の出発点にすると、中古市場での評価とずれるおそれがあります。
出口戦略は「10年後なら購入価格の何割で売れるか」という一律の予想から始めるのではありません。まず現在の中古市場でどの程度の評価を受ける物件なのかを確かめ、そのうえで将来の価格変動を複数の条件で見積もります。
2．投資用マンションの将来売却価格を見積もる3つの手順
将来の売却価格を見積もる際は、現在の売却相場と物件の収益力を確認したうえで、価格変動の可能性を織り込んで検討します。
類似物件の成約価格から現在の売却相場を調べる
最初に調べるのは、購入予定または保有中のマンションと条件が近い物件の成約価格です。売出価格は売主が希望する金額であり、実際に取引が成立した価格とは限りません。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産取引価格情報や成約価格情報を地域・物件種別などから検索できます。ただし、公開情報は個別の物件が特定されないよう加工されているため、同じマンションの成約事例を直接確認できるとは限りません。
同一マンションの成約事例は不動産会社にも確認し、公開データでは最寄り駅や駅からの徒歩距離、専有面積、築年数、間取りなどが近い物件へ比較対象を広げます。
公表データはすべての取引を網羅するものではありません。階数や設備、賃貸中かどうかといった条件にも違いがあります。1件の成約価格を正解とせず、複数の事例と不動産会社の査定を照らし合わせて、現在の売却相場に幅を持たせます。
参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
家賃相場と収益性から価格の妥当性を確かめる
投資用マンションの買主は、物件から得られる収益も評価します。現在の入居者が支払う家賃だけでなく、退去後も同水準で募集できるかを周辺の家賃相場から確認します。募集賃料と実際の成約賃料が異なる場合もあるため、情報の種類を揃えて比べます。
価格を収益面から考える方法の一つが「収益還元法」です。物件が生み出す年間純収益と、買主が求める利回りなどを基に価格を検討します。
年間純収益は家賃収入から物件の運営費用などを差し引いたもので、ローン返済後のキャッシュフローとは異なります。
還元利回りの設定によって計算結果は変わるため、販売会社が示す収益価格を見る際は、家賃と利回りの前提を確認してください。
参考：国土交通省「地価公示制度の概要（評価手法の説明）」
築年数・管理状態・市場変動を踏まえて複数の価格を想定する
現在の価格水準を確認したら、5年後・10年後の売却価格を一つに決めず、価格が維持される場合、下がる場合など複数のシナリオを設定します。価格が上昇する可能性もありますが、それを当然の前提にはしません。
想定に反映したいのは、築年数の進行、設備更新、家賃の変化、賃貸需要、管理費・修繕積立金の増額、金利や周辺の市場環境です。特に管理組合の長期修繕計画や修繕履歴は、売却時の買主が確認する資料にもなります。
複数の価格を試す目的は、将来相場を当てることではなく、下落した場合でもローン残債や売却費用を賄えるか、投資計画の弱点を調べることです。
3．売却後に残る金額はローン残債と諸費用で変わる
売却価格が分かっても、その全額を受け取れるわけではありません。売却時にローンが残っていれば返済が必要で、仲介手数料などもかかります。売却価格と売却後の手残りは、別の数字です。
5年後・10年後のローン残債を確認する
ローン残債は、購入時の借入額、金利、返済期間、返済方式によって異なります。一般に返済を続けると元本は減りますが、金利や返済条件が変われば、5年後・10年後の残債も変わります。
購入前なら金融機関の返済予定表、所有中なら返済明細や残高証明書を使い、売却予定時点の残債を確認します。なお、ローン残債は売却後に回収できる資金に影響しますが、物件そのものの市場価格を決める数字ではありません。
売却費用を差し引いて追加資金の要否まで計算する
売却時には、主に仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権抹消に関する費用、ローンの一括返済手数料などが考えられます。必要な費用は契約条件によって異なります。
通常の売買仲介では、消費税を除いた売買価格が800万円を超える場合、仲介手数料の原則的な上限額（税込）は「税抜の売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。
800万円以下の物件には報酬の特例があります。これは上限額であり、必ず支払う金額ではありません。
譲渡所得税等を反映しない段階では、次のように概算できます。
売却後の手残り（所得課税を反映する前）＝ 売却価格 － 売却諸費用 － ローン残債
さらに譲渡所得税等が生じる場合は、その負担も差し引いて考えます。手残りがマイナスなら、売却のために追加資金が必要となる可能性があります。
参考：国土交通省「宅地建物取引業法関係（仲介報酬の上限）」
4．5年後に売ると税金はどうなる？所有期間と譲渡所得の注意点
本記事は、個人名義で投資用マンションを所有する場合を想定しています。 法人名義の場合は税務上の取扱いが異なります。
購入から5年経過しても長期譲渡所得とは限らない
土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期と短期に分かれます。例えば2026年10月に取得したマンションを2031年10月に売却すると短期、2032年1月以降の売却なら通常は長期の区分になります。
2026年時点で確認できる通常の合計税率は短期39.63％、長期20.315％です（所得税・住民税・付加税の合計）。税率をかける対象は売却価格ではなく、税務上の課税譲渡所得です。
将来売却する時点では、適用される税制を改めて確認する必要があります。
参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
購入価格より安く売っても譲渡所得が生じる場合がある
譲渡所得は、原則として売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて計算します。
建物の取得費は減価償却費相当額を差し引くため、購入価格より安く売っても課税される場合があります。ローン残債を譲渡所得の計算からそのまま差し引くことはできません。
賃貸経営中の「不動産所得の赤字」と、物件を売却したときの「譲渡損失」も別です。前者は一定の条件で給与所得と損益通算できる場合がありますが、投資用マンションの売却で生じた税務上の損失は、原則として給与所得と相殺して税金を減らすことはできません。
保有中の節税効果と売却時の税負担を分けて確認しましょう。
参考：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」「No.3252 取得費となるもの」
5．5年後・10年後のシミュレーションで出口戦略を比較する
ここでは、売却価格を比較のために設定した仮定として、5年後と10年後の結果を見ます。特定の地域や物件の将来売却価格を予測したものではありません。
売却価格別に5年後・10年後の手残りを比較する
まず、購入・運用・売却に関する条件を次のように設定します。
試算の前提条件（すべて架空）
| 項目 | 仮定条件 |
| 取得時期・物件 | 2026年10月取得の新築RC造・賃貸用区分マンション（個人名義） |
| 購入価格 | 3,000万円（税込総額） |
| 購入時の自己資金 | 420万円（頭金300万円＋諸費用120万円） |
| ローン | 借入2,700万円、年利2.0％・35年元利均等返済、金利一定 |
| 家賃収入 | 月11万円（年間132万円）、空室・家賃変動なし |
| 年間運営費 | 35万円（管理費・修繕積立金・賃貸管理費・固定資産税など） |
| 年間キャッシュフロー | 約−10.3万円（家賃収入－運営費－ローン返済） |
| 売却価格 | 2,400万円／2,700万円／3,000万円の3通り（予測値ではない） |
| 売却時期 | 5年後（2031年10月）／10年後（2036年10月） |
| 売却費用・税金 | 仲介手数料などの諸費用と、仮定に基づく譲渡所得税等を反映 |
ここでは、毎月少額の持ち出しがあっても、売却時に投資資金を回収できるかを見るため、保有中の現金収支が赤字になる条件をあえて設定しました。赤字運用を勧めるものではありません。
売却後の手残りと投資全体の損益（単位：万円）
| 売却時期 | 仮定の売却価格 | 売却後の手残り | 投資全体の損益 |
| 5年後 | 2,400 | −116.6 | −588.3 |
| 5年後 | 2,700 | 173.5 | −298.2 |
| 5年後 | 3,000 | 450.6 | −21.0 |
| 10年後 | 2,400 | 193.0 | −330.3 |
| 10年後 | 2,700 | 483.1 | −40.2 |
| 10年後 | 3,000 | 718.1 | ＋194.8 |
※「売却後の手残り」は、売却代金から売却諸費用・ローン残債・仮定した譲渡所得税等を差し引いた金額です。マイナスは追加資金が必要となる額を示します。
「投資全体の損益」は、さらに購入時の自己資金と保有中の累積キャッシュフローを反映したものです。
※出典：筆者による独自試算（架空の条件）。公的統計や実際の取引事例の数字ではありません。
計算方法の参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」「No.3252 取得費となるもの」「No.3255 譲渡費用となるもの」。
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購入時の自己資金と累積キャッシュフローも含めて採算を見る
売却後の手残りと投資全体の損益を分けることが基本です。
上記の表で例えると、2,400万円で5年後に売ると、ローン返済や諸費用を賄うため約116.6万円の追加資金が必要です。
同じ価格で10年後に売れば約193万円が手元に残る計算ですが、購入時の自己資金や保有中の持ち出しも含めると、投資全体では約330.3万円のマイナスです。
また、10年後に3,000万円で売れた場合は、今回の条件では投資全体の損益が約194.8万円のプラスになります。ただし、将来も同じ価格で売れる保証はなく、保有期間が長ければ家賃下落・修繕・金利上昇などのリスクも増えます。
そのため「10年間持てば得」と結論づける話ではありません。
試算の補足（計算上の仮定）
- ローンは毎月約8.9万円返済し、残債は5年後約2,419.8万円、10年後約2,110.2万円と計算。年間キャッシュフロー約−10.3万円の累計は、それぞれ約−51.6万円・約−103.3万円としています。
- 税務計算では、購入価格3,000万円を土地900万円（非課税）・建物2,100万円（税込）と仮定。
税込経理とし、購入時仲介手数料99.3万円を土地30％・建物70％に按分して取得費に算入します。
購入時諸費用の残り20.7万円は取得費に含めない融資関連費用と仮定。
建物附属設備を別に区分せず、住宅用RC造の耐用年数47年・定額法（償却率0.022）で、60か月・120か月の減価償却を想定しています。
- 売却時は仲介手数料の原則的な上限額とその他費用11万円を仮定。
このうち税務上の譲渡費用は仲介手数料と印紙税1万円とします。
取得費・譲渡費用を差し引いた課税譲渡所得に、5年後は短期39.63％、10年後は長期20.315％の通常税率が将来も変わらないとして適用。
特別控除はなく、売主に建物売却の消費税納税義務もないと仮定しています。
- 保有中の所得税・住民税への影響、臨時修繕費、売却までの追加期間、資金の時間価値、将来の税制変更は反映していません。
実際の売却時の費用・税金は個別条件によって異なります。
したがって、表の「投資全体の損益」は最終的な税引後利益ではありません。実物件で判断する際は、販売会社や金融機関の資料に加え、必要に応じて税理士に税額の確認を依頼してください。
6．医師が購入・売却・保有継続を判断するための確認事項
出口戦略では、売却できそうな価格だけでなく、保有を続ける場合の収支と、その資金を別の用途に使う場合を比較します。医師であっても、勤務形態、課税所得、借入条件、開業・住宅取得の予定はそれぞれ異なります。
購入検討中なら売却想定価格の根拠を販売会社に確認する
販売会社には、想定売却価格の根拠となる成約事例、賃料・還元利回りの設定、年次別返済予定表、売却諸費用・税負担を含む試算を求めます。「所得税が軽くなる」という説明を受けた場合は、保有中の税務効果だけでなく、売却時の譲渡所得税等まで反映しているか確認しましょう。
早期売却を検討するのは、賃料下落や修繕費増加によって今後の持ち出しが膨らむ場合、あるいは開業などで早めに資金を確保したい場合です。ただし、売却に必要な追加資金や所有期間による税率差も見積もります。
保有中なら査定額・借入残高・今後の支出を突き合わせる
複数社の査定額、最新のローン残高、賃貸借契約、年間収支、長期修繕計画を揃えます。今売る場合と、例えば5年保有を延ばしてから売る場合について、必要な税負担を含む回収資金と累積キャッシュフローを同じ前提で比較します。
保有継続を検討できるのは、空室・修繕・金利上昇を織り込んでも資金不足を避けられ、将来の売却価格が下がるケースにも耐えられる場合です。残債が減ることだけを保有継続の理由にはできません。
「5年で売るべき」「10年持つべき」と年数で決めず、
①売却後に使える資金
②保有継続中の追加負担
③将来価格と売却にかかる時間
④税負担
⑤資金を必要とする時期
を照らし合わせて判断します。
7．まとめ｜売却価格の予想だけでなく投資全体の採算で判断する
投資用マンションの5年後・10年後の売却価格は、築年数だけでは決まりません。類似物件の成約価格や家賃相場を確認し、複数の売却価格を仮定して検討することが出発点です。
売却後の手残りがプラスでも、購入時の自己資金と保有中の持ち出しを含めれば、投資全体では損失となる場合があります。売却価格だけでなく、ローン残債、売却諸費用、税負担、保有を続けた場合の収支を比較し、資金が必要な時期も踏まえて判断しましょう。
8．この記事を書いた人
佐藤 おさむ （診療放射線技師 / メディカルライター）
臨床歴20年の現役診療放射線技師。地域基幹病院や健診センターなどで経験を積み、現在も医療現場に勤務している。
臨床業務と並行してメディカルライターとして活動し、医療機関や企業のWebコンテンツ制作、医師・医療機器開発者への取材、医療記事の執筆・編集などを幅広く手がける。医療従事者としての経験を生かし、専門的な情報を正確かつわかりやすく伝えることを重視している。
