不動産投資の利回りの計算方法とシミュレーション、失敗しない物件選びのコツ

不動産投資を検討している方は「利回り」という言葉を聞いたことがあるでしょう。この利回りとは何のことでしょうか。この記事では利回りについてと、実際に利回りを計算してシュミレーションをしていきます。利回りが分かると物件選びの際に役立ちます。ぜひこの記事を参考にして、利回り計算ができるようになりましょう。

1. 不動産投資の「利回り」とは？投資効率を判断する基礎知識

利回りとは投資した金額に対して得られた利益を、1年あたりの平均にした割合のことをいいます。利回りが高いということは、それだけ投資効率が良いと判断されます。しかし、利回りが高いという理由だけで投資用に購入できる訳ではありません。不動産投資において利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。この利回りの違いをしっかりと理解しておく必要があります。

表面利回りの計算方法｜広告やチラシの数字を正しく見る

表面利回りとは、マンションなど物件の購入価格に対してどの程度の年間収益を得られるかを表す指標です。投資用物件のチラシや広告に記載されているのは表面利回りになります。投資対象物件を比較するときの指標としても使えます。

・計算方法

表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100

ただし、不動産の保有でかかる維持管理などの費用は計算に含んでいないので、実際に投資をしたときの利回りは、表面利回りよりある程度低くなるので注意が必要です。

実質利回りの計算方法｜より実態に近い収益性を把握する

実質利回りとは、諸費用を含めて計算した利回りのことをいい、ネット利回りとも呼ばれています。より実態に近い収益性を計算で求めることができます。

・計算方法

実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸費用）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

年間諸費用と購入時の諸費用として挙げられるものは以下のようなものになります。

年間諸経費	固定資産税、都市計画税、管理委託料、火災保険料、修繕積立費、メンテナンス費、水道光熱費
購入時の諸費用	不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬、印紙代、不動産仲介手数料

2. 利回りの計算シミュレーション｜表面と実質でこれだけ違う

実際に表面利回りと実質利回りの計算をしてみましょう。

物件価格3,000万円、年間家賃収入200万円、年間諸費用40万、購入時の費用130万の場合

表面利回りで計算した場合

表面利回り＝（200万÷3,000万）×100＝約6.6％

実質利回りで計算した場合

実質利回り＝（200万－40万）÷（3,000万＋130万)×100＝約5.1％

表面利回りが6.6％に比べ、実際の諸費用を含んで計算した実質利回りは5.1％となりました。物件を購入する際には実際に諸費用も含んで計算するほうが、より正確な収益性を計算することができます。

3. 利回りだけで物件選びをするには注意が必要

利回りが高いということは、それだけ投資効率が良いと判断されますが、実際に高い利回りだけで物件選びをするには注意が必要です。

例えば、同じ家賃、同じ諸費用で計算すれば、物件価格の安いほうが利回りは高くなります。

年間家賃収入が200万円、年間経費が40万円、購入諸費用が100万円の場合で計算してみます。

4,000万円の物件

実質利回り＝（200万－40万）÷（4,000万＋100万）×100＝約3.9％

2,000万円の物件

実質利回り＝（200万－40万）÷（2,000万＋100万）×100＝約7.6％

利回りだけ見ると2,000万円の物件の方が利回りが高く収益性は良く見えます。しかし、2,000万円の物件の方は立地条件や周辺環境などの利便性が充実していない場合は、入居者が決まらず家賃収入を得ることができないことも考えられます。利回りの計算は家賃収入があってからこそ計算できるものなので、利回りだけで物件選びをしないように注意しましょう。

まとめ：正確な利回り計算で失敗しない不動産投資を

不動産投資でよく耳にする利回りについてと計算方法について解説をしました。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、実質利回りの方が諸経費も含めて計算をするので、より正確な収益計算ができるでしょう。また、高い利回りだけで物件選びをしてしまうと、実際には立地条件や生活利便性が充実しておらず入居者が決まらないこともあります。利回りだけで物件選びをしないように注意しましょう。