「不動産投資に興味があるけど購入前に誰かに相談したい」
「購入する物件価格が適正か自分では判断できない」
投資用マンションの購入を検討する中で、このようなお悩みをお持ちの医師の方には不動産投資のセカンドオピニオンを受けることも1つの選択肢です。
特に本業が多忙な医師は十分な知識を身につける時間がなく、業者の勧める物件をそのまま購入してしまうケースも少なくありません。
しかし、不動産投資に成功するためには購入する投資用マンションの収益性や適正価格、リスクなどを評価し、納得した上で購入することが重要です。
そこで、第三者の専門家から中立的なアドバイスを受ける、いわゆるセカンドオピニオンを受けることで失敗を回避できます。
この記事では、不動産投資におけるセカンドオピニオンのメリットや注意点を詳しく解説します。
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不動産投資におけるセカンドオピニオンとは
セカンドオピニオンとはアメリカで生まれた医療用語であるため、多くの医師にとって聞きなじみのある言葉でしょう。
不動産投資におけるセカンドオピニオンとは、購入予定の投資用マンションの収益性や適正価格、リスク、融資などにおける専門知識を、売買に関わらない第三者の専門家に相談することです。
比較的高額なお金が動く不動産取引において、リスクを軽減し、安定した投資を行うためにも、近年セカンドオピニオンのニーズは高まりつつあります。
不動産投資を検討する医師におけるセカンドオピニオンのメリット
不動産投資を検討する医師にとって、セカンドオピニオンのメリットは主に下記の3つです。
- 客観的にリスクを評価できる
- 不利な契約を回避できる
- 自身のリテラシーが向上する
客観的にリスクを評価できる
どんなに聡明な医師であっても不動産に関する知識は専門家と比べると十分ではないことが多く、一人で物件のリスクを評価することは困難です。
そこで、第三者のセカンドオピニオンを受けることで、購入する物件の下記のようなリスクを把握できます。
- 将来的なキャッシュフローの悪化
- 空室リスク
- 金利上昇リスク
不動産を長期的に保有する中で修繕積立金や管理費の増加に伴うキャッシュフローの悪化、空室リスク、金利上昇リスクなど、不動産投資ではさまざまなリスクを伴います。
これらのリスクを十分理解した上で不動産投資を始めるべきであり、そのためにも中立的な第三者のセカンドオピニオンを受けることが重要です。
不利な契約を回避できる
不動産投資のセカンドオピニオンのメリットとして、不利な契約を回避できる点も挙げられます。
不動産会社は買主だけではなく自社の利益も考慮する必要があるため、契約内容を十分に理解しないまま契約してしまい、後から買主にとって不利な条件に気づく可能性があります。
実際にこれまで私の周囲では契約書を流し読みしてサインしてしまい、後々その契約書に記載された不利な条件に悩まされている医師も少なくありません。
特に、サブリース契約の内容や手付金解除の条件によっては、買主にとって不利になる場合があるため、注意が必要です。
なお、下記の記事では、不動産投資の契約前に知っておくべきポイントについて詳しく解説してあるため、こちらもご参考ください。
自身のリテラシーが向上する
不動産投資のセカンドオピニオンのメリットとして、自身のリテラシーが向上する点も挙げられます。
不動産投資には物件以外にも金融・税制・契約に関する法律など、下記のようなさまざまな知識が必要です。
- 法律の知識：借地借家法や民法など
- 税金の知識：所得税などの節税効果や売却時の譲渡税、保有時に生じる固定資産税など
- 金融の知識：借入金利や借入期間などの返済計画、物件の収益性や利回りなど
多忙な医師が、実際に不動産投資を始める前からこれらの知識を身につけることは困難です。
そこで、セカンドオピニオンを受けることで中立的な立場から多角的な知識や理解を得ることができます。
なんとなくで始めて痛い目を見るリスクを回避するためにも、セカンドオピニオンは有用です。
医師が不動産投資でセカンドオピニオンを受けないリスク
医師が不動産投資でセカンドオピニオンを受けないリスクとして、主に下記の4つが挙げられます。
- 割高物件を高値掴みする
- 節税効果への認識を誤る
- 現実的ではない収支シミュレーションを盲信する
- 本業に集中できなくなる
割高物件を高値掴みする
割高物件を高値掴みしないためにも、医師はセカンドオピニオンの活用を検討しましょう。
医師は比較的高年収・高属性で融資を受けやすい傾向があるため、高額な投資用物件を提案されるケースがあります。
しかし、融資が通ることと物件価格が適正であることは別問題です。
また、周辺の物件を十分リサーチする時間がない多忙な医師は、近隣の同じような平米数、間取り、築年数、家賃相場の物件と比べて、割高な物件価格で高値掴みしていることに気づかない可能性が高いです。
高値掴みは返済負担増による収益性の悪化や出口戦略が困難になるなど、さまざまなデメリットを伴うため、事前にセカンドオピニオンを受けて回避しましょう。
節税効果への認識を誤る
不動産業者の「節税効果」という謳い文句は、特に高額な税金を支払う医師にとって魅力的でしょう。
しかし、不動産投資における節税効果に対して適切な認識を持たずに購入してしまうと、期待した節税効果を得られず後悔する可能性もあります。
節税効果のカラクリは減価償却費（建物や設備の価値の減少を会計上費用として計上するもの）にあり、確定申告時に家賃収入に対して減価償却費などを経費として計上することで見た目上の赤字を作り出し、給与所得と損益通算することで節税できます。
一方で、この減価償却費は不動産売却時に課税譲渡所得金額に含められるため、最終的には課税される、つまり減価償却費による節税効果は税の繰延という側面があるのです。
実際には、下表に記載の譲渡所得税率を所得税率が大きく上回っていれば、例え税の繰延だとしても税率の差分は節税効果を得られます。
| 所有期間 | 譲渡所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 | |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日に所有期間が5年超 | 15% | 5% | 基準所得税額の2.1％（15％×2.1％＝0.315％） | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日に所有期間が5年以下 | 30% | 9% | 基準所得税額の2.1％（30％×2.1％＝0.63％） | 39.63％ |
しかし、節税効果に対して購入前にここまで詳しく説明されるケースは多くないため、中立な立場からのセカンドオピニオンを受けることで節税効果に対して正しい認識を得ることが重要です。
現実的ではない収支シミュレーションを盲信する
セカンドオピニオンを受けることで、不動産業者の提示する現実的ではない収支シミュレーションを盲信するリスクを回避することができます。
買主の購買意欲を掻き立てるために都合の良い数字だけを並べた収支シミュレーションを盲信しても、実際にシミュレーションどおりいくことの方が稀です。
下記のような想定の収支シミュレーションを提示された場合は注意が必要です。
- 常に満室の想定で計算されている
- 家賃が下がらない想定である
- 管理費や修繕積立金の増額が想定されていない
- 売却価格を異常に高く見込んでいる
これらを加味すると毎月のキャッシュフローがマイナスに転じる可能性もあるため、セカンドオピニオンを受けて現実的な収支シミュレーションを事前に確認しておきましょう。
本業に集中できなくなる
セカンドオピニオンを受けずに不動産を購入した結果、下記のような要因によって本業に集中できなくなる可能性があります。
- 空室が目立つ
- 家賃を滞納される
- 管理会社の対応が悪い
- 入居者との間でトラブルが生じる
これらの要因によって精神的ストレスがかかったり、実際に対応に追われてしまう可能性もあります。
医師が不動産投資を安定して行いやすい理由の1つは、比較的高年収で、かつ雇用も安定していることです。
しかし、本業に支障が出れば、本業と投資の双方に悪影響を及ぼす可能性があります。
セカンドオピニオンを事前に受けて、これらのトラブルを回避できるように慎重に物件選びを行うことが重要です。
不動産投資を検討する医師がセカンドオピニオンを受ける際の注意点
不動産投資を検討する医師がセカンドオピニオンを受ける際には、下記のような点に注意しましょう。
- 必ずしも意見が正しいとは限らない
- 相談内容と相談先の専門分野がミスマッチしている可能性がある
- 中立性を欠く業者も存在する
特に注意が必要なのは、中には中立性を欠く業者も存在する点です。
第三者として相談に乗るように見せて、うまく自社の提供する物件に誘導したり、提携する不動産会社の物件に誘導する会社も一定数存在します。
これらのリスクを十分理解し、相談先との利害関係の有無や報酬構造をよく確認した上でアドバイスを受けるように心がけましょう。
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まとめ：セカンドオピニオンを正しく活用してリスクを軽減しよう
この記事では不動産投資におけるセカンドオピニオンのメリットや、活用しないことで生じうるリスクについて詳しく解説しました。
いかに医師の本業が多忙であっても、十分な理解や知識のないまま、不動産会社の提案した物件を鵜呑みに購入するのは危険です。
そこで、中立な立場の第三者からアドバイスを受けることで、さまざまなリスクやトラブルを回避できる可能性があります。
一方で、セカンドオピニオンでの意見が必ずしも正しいとは限らず、その意見を鵜呑みにして失敗する可能性もあるため、あくまで不動産投資は自己責任です。
セカンドオピニオンでの意見も参考にしつつ、自身のリテラシーを向上させることがリスクを軽減するためには肝要です。
